Verschiedene Wege zum Bauen
Zur Prüfung der Zulässigkeit von Bauvorhaben kennt die Bauordnung verschiedene Verfahren. Hierbei handelt es sich um
· Vorbescheid (Klärung einzelner Fragen vor einem Bauantrag)
· Bauantrag
· Bauvorlageverfahren nach § 67 Bauordnung (Freistellung von der Genehmigungspflicht)
· Bauanzeigeverfahren (für Nutzungsänderungen und Kleingaragen)
Vorbescheid
In manchen Fällen ist es vor der Erstellung umfangreicher Bauvorlagen sinnvoll, grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit oder der Genehmigungsfähigkeit durch die Bauaufsichtsbehörde vorab verbindlich klären zu lassen. Dies kann im Einzelfall auch vor Erwerb oder Teilung eines Grundstücks sinnvoll sein.
Dem Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind die zur Beurteilung der gestellten Fragen erforderlichen Unterlagen beizufügen.
Ein positiver Vorbescheid gilt zwei Jahre. Er kann auf Antrag jeweils um ein weiteres Jahr verlängert werden. Die Gebühr für den Vorbescheid wird zur Hälfte auf die Gebühr für die Erteilung der Baugenehmigung angerechnet, wenn die Baugenehmigung dem Vorbescheid entspricht.
Bauantrag
Erst nach einem schriftlichen Bauantrag können Sie eine Baugenehmigung erhalten. Im Bauantrag muss Ihr Vorhaben baurechtlich vollständig und prüfbar dargestellt sein. Dazu müssen Sie alle zur Beurteilung erforderlichen Bauvorlagen beifügen.
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen trägt die von Ihnen beauftragte bauvorlageberechtigte Person die Verantwortung. Alle Bauvorlagen müssen von dieser Person unterschrieben sein.
Die Bauvorlagen sind mindestens dreifach einzureichen.
Oft müssen zur Beurteilung eines Bauvorhabens auch andere Fachdienste und Behörden beteiligt werden. Um das Beteiligungsverfahren zu verkürzen, sollten Sie in solchen Fällen Mehrausfertigungen einreichen. Über die Anzahl der zusätzlichen Bauvorlagen informieren Sie die Mitarbeiter/innen im Team Bauordnung.
Bauvorlageverfahren nach § 67 Bauordnung
Im Geltungsbereich eines. qualifizierten Bebauungsplanes können Wohngebäude und dazugehörende Nebengebäude und Nebenanlagen unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung errichtet werden.
Um in der sogenannten Genehmigungsfreistellung bauen zu können, darf ein Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widersprechen. Es muss grundsätzlich und nicht nur ausnahmsweise zulässig sein. Darüber hinaus ist eine gesicherte Erschließung erforderlich.
Die Bauvorlagen sind in einfacher Ausfertigung mindestens einen Monat vor Baubeginn bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt einzureichen. Die Unterlagen entsprechen denen eines Bauantrages. Sie werden lediglich daraufhin durchgesehen, ob das Vorhaben unter die Genehmigungsfreiheit fällt. Eine baurechtliche Prüfung findet nicht statt.
Den Bauvorlagen ist eine Erklärung des Entwurfsverfassers/der Entwurfsverfasserin beizufügen, dass das Vorhaben dem Brandschutz entspricht.
Bei Wohngebäuden mittlerer Höhe (das sind Gebäude, bei denen sich der Fußboden des obersten Aufenthaltsraumes höher als sieben Meter über der Geländeoberfläche befindet) muss vor Baubeginn von einer/einem staatlich anerkannten Sachverständigen geprüft und bescheinigt werden, dass das Gebäude dem Brandschutz entspricht.
Darüber hinaus muss bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen vor Baubeginn ein geprüfter Nachweis über die Standsicherheit des Gebäudes sowie ein Nachweis über den Schall- und Wärmeschutz vorliegen. Soll bei einem Bauvorhaben von Vorschriften der Bauordnung abgewichen werden kann dies gesondert bei der Bauaufsichtsbehörde mit Begründung beantragt werden.
Bauanzeigeverfahren
Die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen ist der Bauaufsichtsbehörde mindestens zwei Wochen vorher anzuzeigen. Der Anzeige sind die für eine Prüfung des Vorhabens erforderlichen Bauvorlagen beizufügen. Die geänderte Nutzung kann aufgenommen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist. Die Anzeige ist gebührenpflichtig.
Dies gilt auch für die Errichtung von Kleingaragen. Im Falle einer Grenzbebauung mit der Kleingarage ist die Einverständniserklärung des Grenznachbarn erforderlich.
